Queremos haceros llegar las conclusiones principales de la reunión de estrategia inmobiliaria para el mercado español celebrada la pasada semana con nuestros asociados (I Asinver Real Estate Strategist), entre las que cabe destacar la aparición de un nuevo mercado suprime inmobiliario y la próxima recuperación del mercado de la vivienda de lujo.

- Esperamos que en 2012 finalice el desplome inmobiliario residencial, pero el resto de la construcción afronta todavía la parte más dura del ajuste.

- Aunque el apalancamiento inmobiliario está cayendo, sólo enmascara el traspaso de activos a los balances bancarios: podemos estimar que un 30% de la deuda empresarial de la economía española se debe a actividades inmobiliarias o de construcción y otro 24% a préstamos del extranjero, que en buena parte también tienen destino inmobiliario.

- En base a las proyecciones demográficas a partir de los datos del INE, la demanda natural de vivienda ha bajado de 500.000 a 300.000 viviendas al año y el inventario sobrante se absorbe gracias al desplome de la construcción a un ritmo que permitirá reducir el excedente a 500.000 viviendas para 2013.

- Como el exceso de oferta es muy heterogéneo, los precios podrían estar ya tocando suelo en el centro de ciudades como Madrid y Barcelona. El ajuste del precio de las viviendas ha situado los precios actuales en un nivel de accesibilidad a la vivienda similar al de 1998.

- Las nuevas provisiones requeridas a la banca en el marco de la reforma financiera solamente aceleran el proceso de limpieza. Sin embargo aunque la construcción residencial tocará suelo en precios y actividad en 2012, seguirá deprimida durante años por el exceso de oferta como consecuencia del paro elevado, la carestía del crédito y la elevada oferta, que no permitirán un rebote del precio de la vivienda a medio plazo.

- Se da un nuevo fenómeno en el mercado inmobiliario español: Hasta ahora los precios de la vivienda evolucionaban de forma pareja en toda España, pero ahora el volumen de vivienda nueva sin vender es también muy heterogéneo y se concentra sobre todo en el Mediterráneo y en la periferia de Madrid, de modo que aunque hay zonas y tipologías que tardaran una década en absorber el stock (periferia de capital y costa), el stock del segmento prime urbano céntrico mejor situado habrá desaparecido en 2013, lo que explica que se estabilice su precio y se reactive ya a partir de 2013. A partir de ahora el comportamiento es diferente: el stock urbano comienza a ser absorbido pero en la periferia de las ciudades y costa la caída todavía tiene continuidad (los inmuebles adquiridos por entidades bancarias están fundamentalmente en la costa, donde ademas es mayor la proporción de vivienda vacía).

- La caída de precios en costa y periferia de las ciudades llegará todavía al 50% (actualmente 30%), creando un autentico mercado subprime inmobiliario, por la poca liquidez y ventas forzadas de bancos y promotores.