Por SOCHA: firma colectiva

Así la calificó Pablo Iglesias hace unos días en la presentación del libro ‘Cal Viva’. La Operación Chamartín tiene opiniones para todos los gustos, pero que Iglesias la califique puede tener consecuencias. Porque él mantuvo el equipo del Ayuntamiento que encabezó la alcaldesa Manuela Carmena y ese equipo votó a favor hace un mes con nuevo Ayuntamiento PP-Ciudadanos. “Una vergüenza”, lo repitió dos veces. Todos enterados.

Pero dudamos que nos enteremos de todo. Porque puede haber tanto oculto que no intuimos ni la mitad. Ni la mitad de la mitad. Y sino que se aclare por qué se ha despedido al expresidente de Distrito Castellana Norte (DCN) Antonio Béjar. Al todopoderoso e inaccesible Béjar. Al que más sabe de la Operación Chamartín, porque lleva muchos años presidiendo DCN y viendo los proyectos de la Operación ¿Por qué? ¿Fue destituido de la presidencia de DCN al ser investigado por la Audiencia Nacional por su relación con el affaire del comisario Villarejo? Dijo que iba a colaborar con el juez ¡Oh! Pues ahora está libre y puede colaborar. Salvo advertencias. Que lo explique alguien. Porque ha sorprendido que lo destituyeran días antes de que el Ayuntamiento, gobernado por el PP y Ciudadanos, aprobara la Operación. Sorprendió su destitución. Más su expulsión del banco.

Porque Béjar era el hombre del BBVA en la Operación Chamartín. Lo sabía y sabe todo. Incluso más. Su cercanía a Francisco González, el anterior presidente del banco, era notoria. Fue el director de Riesgos y Recuperaciones Inmobiliarias del banco. Pero se cruzó el excomisario Villarejo y ahora lo investiga la Audiencia. Barro. La cloaca lo traga. Mostró voluntad de colaborar con la Justicia y ha sido su fin. El expresidente del BBVA, Francisco González, dejó la presidencia del banco por sorpresa en diciembre de 2018, tras estallar el ‘caso Villarejo’. Béjar es despedido fulminantemente tras investigar el mismo caso. Mucha similitud. Demasiada coincidencia. Parece que contratar a la empresa usada por Villarejo para labores de espionaje ha sido el motivo para el despido ¿Habrá otros? Años negociando la aprobación de la Operación Chamartín y cuando se aprueba lo destituyen. Sorprende.

Como sorprende la urgencia del nuevo gobierno de la Comunidad de Madrid por aprobar la Operación. Quieren agilizar el inicio de las obras. 26 años esperando y ahora pretenden resolverlo en tres meses. Ha dicho la presidenta, Díaz Ayuso, que el proyecto urbanístico verá la luz a finales de año. Tiene prisa por aprobar algo no vaya a ser que se reduzca su mandato. De paso, quiere recomponer el corazón financiero de Madrid para exponer en Londres los atractivos de la ciudad a las empresas afectadas por el Brexit. Todo pensado. De momento. Porque los antiguos propietarios de terrenos tienen algo que decir. Y los barrios y ciudadanos afectados también.

Echado Béjar, nombraron un nuevo presidente de Distrito Castellana Norte, Álvaro Aresti. Su misión es sacar adelante Madrid Nuevo Norte, como rebautizaron la Operación Chamartín las huestes de Carmena. Adelante la Operación antes de que BBVA venda su parte, esto es su 75% de DCN ¿Qué hará Aresti? De momento, tiene vía libre tras la aprobación unánime del Ayuntamiento. Sin olvidar que falta camino para que se haga realidad. Mucho camino, y muchos badenes. Sabe que sobre sus hombros carga el plan más importante para el desarrollo urbano, económico y social de Madrid. Y, a la vez, una parte importante del futuro del BBVA.

Lograr autorización de la Comunidad de Madrid; poner en marcha las Juntas de Compensación para conseguir los permisos; despejar las incógnitas legales sobre posibles denuncias; poner en valor DCN para definir la posición del BBVA ante la posible entrada de nuevos socios; hacer rentable un proyecto con menos suelo urbanizable que el planteado originalmente; y mantener buenas relaciones con la administración local. Son sus principales desafíos.

Ahora que se ha ido Béjar, o lo han echado, es de justicia reconocer su labor. Se entendía bien con todos. Puso mucho interés en acercar posiciones entre el sector público y el privado que él representaba. Aresti seguro que le imita y mantendrá ese entendimiento con Ayuntamiento, Comunidad Autónoma y ministerio de Fomento. Ha sorprendido el interés de Fomento por iniciar la Operación. La prueba es el comienzo de la remodelación de la nueva estación de Chamartín, uno de los ejes centrales. Sólo falta que el ministro Ábalos diga quién va a pagar la Estación Nueva. La que unirá Atocha con el aeropuerto de Barajas. Madrid pasará a ser un gran centro empresarial. Y el mejor conectado con Latinoamérica. Tiene importancia. Algunos, que dominan el tema, indican que la voluntad de las partes está sobre la mesa, pero que es decisiva la gestión que pueda realizar Aresti para cumplir con las expectativas y demandas de todos, y para encarrilar un proyecto en el que queda recorrido administrativo, permisos de obra y un sinfín de trámites burocráticos en varios niveles.

La prueba de fuego para Aresti será la aprobación del proyecto por la Comunidad de Madrid. El Gobierno regional cuenta con un plazo máximo de cuatro meses que comenzó el 29 de julio. Aunque ya la presidenta, Díaz Ayuso, adelantó que antes de fin de año iba a aprobar la Operación. Sorprendente su declaración, y la velocidad que las nuevas administraciones de Madrid imprimen para que, por fin, empiece la Operación. Queda el ministerio de Fomento y el resultado de unas elecciones que también pueden sorprender.

El primer paso será constituir las llamadas Juntas de Compensación, entidades jurídicas público-privadas en las que la Administración delegará sus funciones para ejecutar el planeamiento urbanístico sin renunciar a la tutela del proceso. Podrían constituirse dos o tres Juntas en función de cómo se fijen las áreas. Es seguro que se formarán al menos dos: Una para los barrios Malmea-San Roque-Tres Olivos; y otra para el Centro de Negocios Chamartín.

Dada la complejidad, para coordinar todo, podrían crearse Comisiones Gestoras que faciliten la participación de Juntas de Compensación, propietarios y afectados. En la fase de Planeamiento, también debe existir un ‘Proyecto de Reparcelación’ que agrupará las parcelas para redistribuirlas después.

El último paso, antes de empezar a construir viviendas, será redactar los ‘Proyectos de Urbanización’, un trámite que afecta a la iniciativa privada, y a las infraestructuras (Metro y Canal de Isabel II).

¿Y qué opina Trinitario Casanova? Importa porque compró los derechos de reversión a parte de los propietarios de los terrenos que se necesitan para construir la estación. Casanova puede emprender una batalla judicial que DCN debe tener en cuenta. La normativa vigente en 1994, cuando comenzó el desarrollo, reconoce a los propietarios el derecho a recuperar sus terrenos si la Administración decide desafectarlos (cambiar el uso para el que fueron expropiados) y venderlos. En 2012 el Tribunal Supremo sentenció que “al no acreditarse la desafectación tácita” de los terrenos, “no procede la reversión”. Una sentencia a la que se aferra DCN para afirmar que el caso está cerrado. Pero, aunque no se haya acreditado desafectación tácita, el cambio de uso de los terrenos expropiados es evidente. Y puede permitir que Trinitario Casanova reivindique el derecho de reversión, como los que estén en la misma situación.

¿Será rentable el proyecto? A finales de 2018 se hizo una de las últimas remodelaciones del proyecto, bautizada como Madrid Nuevo Norte. En él se rebajó la edificabilidad: sólo el 24% pasó a ser suelo lucrativo, frente al 40% del planteamiento anterior. Para no perder rentabilidad, se prometió redefinir criterios compensando la pérdida de metros con tipología de edificios distinta. Álvaro Aresti, que se juega el futuro de DCN (BBVA y Constructora San José), hilará fino ¿Dará entrada a nuevos inversores? Puede. Pero antes tendrá que cerrar permisos administrativos. Y no olvidarse de los ciudadanos que viven en esos barrios. Pueden empezar las reclamaciones antes que las obras y antes de tener los permisos. Las prisas no son buenas. Ni pasar por encima de los ciudadanos, que es peor. Alguién puede usarlo. Pablo Iglesias ya calificó “de vergüenza” la Operación Chamartín. Dos veces. Puede ser el principio de más reclamaciones y de movilizaciones. Queda mucho por hacer.