Esta semana se cumple un año desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una norma aprobada in extremis al final de la pasada legislatura que prometía mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda asequible, especialmente a las personas jóvenes y en situación de vulnerabilidad, así como proporcionar instrumentos a las Comunidades Autónomas para el control de los precios del alquiler y el aumento del parque de vivienda en alquiler social. Pasado un año, ¿ha mejorado en algún aspecto la situación de la vivienda en España? Según datos del portal inmobiliario Idealista, en abril de 2024 el precio medio de los alquileres ha subido un 13% con respecto al año anterior, situándose en máximos históricos. Las Comunidades Autónomas que han tenido un crecimiento anual más elevado han sido Baleares (17,1%), Comunidad Valenciana (16,5%) y Comunidad de Madrid (16,1%).

Las competencias en materia de vivienda en España corresponden a los gobiernos autonómicos y locales por lo que, aunque la Ley de Vivienda facilita herramientas potencialmente útiles para destensar la situación del mercado inmobiliario y ampliar el cumplimiento de este derecho, su aplicación queda a merced de la voluntad de autonomías y ayuntamientos. En la práctica, solo Cataluña ha aplicado la ley, otras autonomías han manifestado su intención de hacerlo y otras se están mostrando activamente en contra de su aplicación, como las autonomías gobernadas por el Partido Popular. “Este crecimiento generalizado del precio del alquiler hace necesaria la aplicación de medidas concretas y efectivas en todo el país. En caso contrario, los precios seguirán aumentando en las Comunidades Autónomas que no apliquen la ley y no declaren zonas de mercado residencial tensionado”, valora Eloy Gutiérrez, responsable de Vivienda de CECU.

Apenas hay zonas declaradas tensionadas

Uno de los instrumentos más novedosos de la ley es la posibilidad de declarar zonas de mercado residencial tensionadas en áreas donde la suma del precio de alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de la zona, o donde el incremento del precio del alquiler supere en 3 puntos al IPC en los 5 últimos años antes de la declaración. Según esta definición, un estudio de Atlas Real Estate Analytics cuantifica que el 61,09 % de los hogares españoles cumplen estas condiciones, lo que se traduce en 13.139.070 hogares afectados por los precios excesivos del alquiler. Sin embargo, solo Cataluña ha declarado zonas tensionadas, que afectan actualmente  a  140 municipios,  y está en proceso de ampliarlo a 271. En el resto de España, solo 12 municipios han solicitado formalmente la declaración de zona tensionada: Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Parla y Ciempozuelos (Comunidad de Madrid);  Rentería  (País  Vasco);  Las  Palmas  de  Gran Canaria, Adeje, Granadilla de Abona y La Orotava (Canarias); Gijón (Asturias) y La Coruña (Galicia).

Eloy Gutiérrez: “Instamos a los  gobiernos  autonómicos  a  declarar  zonas  tensionadas  en los territorios afectados y así poder poner los medios proporcionados por  la  Ley  de Vivienda para salvaguardar el derecho a una vivienda digna”.

El Índice de Precios de Referencia no será del todo eficaz

En las zonas que se declaren tensionadas, se aplicará el Índice de Precios de Referencia, aprobado por el Gobierno en febrero de este año. “Desde CECU, ya pusimos en duda la eficacia de este índice, precisamente porque su aplicación se limita solo a las zonas declaradas tensionadas y porque, al proponer intervalos de precios cuyos valores superiores son relativamente altos, no asegura una reducción notable de los alquileres ni siquiera en estas zonas” añade Eloy Gutiérrez.

La figura del gran tenedor es insuficiente

Otra de las figuras que introdujo la ley es la del gran tenedor: personas físicas o jurídicas que posean 10 viviendas o una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial. En zonas que se declaren tensionadas, podría considerarse hasta 5 el número de posesiones para ser gran tenedor y los propietarios estarán obligados a situar el precio de sus viviendas en alquiler dentro del Índice de Precios de Referencia. “Vemos necesario reducir la consideración de gran tenedor a 3 viviendas con el fin de ampliar la protección al inquilinato y reducir la brecha social y económica con los arrendadores” apunta Eloy Gutiérrez.

Limitación anual de la actualización del precio del alquiler

La Ley de Vivienda establece una  limitación  anual  en  la  actualización  del  precio  del alquiler de los contratos vigentes. En 2024, el porcentaje máximo de subida se situó en el 3% y se aprobará un nuevo índice para las actualizaciones de contratos a partir de 2025. No obstante, algunos caseros utilizan estrategias para evadir estas nuevas obligaciones impuestas por la ley y saltarse la limitación de precios, como forzar la finalización de los contratos para iniciar nuevos o firmar  contratos  de  temporada  para  residencias habituales. “Estas prácticas incurren en fraude de ley, por lo que reclamamos la necesidad de elaborar un régimen sancionador  que  acompañe  la  norma,  así  como  la  formación de un equipo de inspectores que vele por su cumplimiento”, añade  Eloy  Gutiérrez.  “Es necesario también desarrollar la regulación del alquiler de temporada, que hasta ahora solo  lo  ha  hecho  Cataluña;  así  como  el  alquiler  por  habitaciones  o  el  coliving, para proteger a las personas inquilinas ante este tipo de abusos”.

Cobro de los honorarios inmobiliarios al inquilino

Por último, CECU detecta también que la obligación establecida por la ley de que sean los propietarios quienes hagan frente a los gastos de los honorarios de las inmobiliarias no ha liberado en la práctica a los inquilinos del pago de comisiones de servicio u otros gastos extra impuestos por estas empresas de forma fraudulenta. “En caso de encontrarse en esta situación, recomendamos acudir a sindicatos de inquilinas  y  asociaciones  de personas consumidoras para que les asesoren sobre cómo poner una reclamación. El trabajo de la sociedad civil organizada es fundamental para conseguir avances en el derecho a una vivienda digna”, concluye Eloy Gutiérrez.

Frenar la subida de los precios no es suficiente

Además de estas demandas, para garantizar y ampliar el derecho a una vivienda digna en España, CECU considera prioritario el diseño de herramientas más efectivas que no solo frenen la subida de los precios del mercado del alquiler, sino que aseguren su descenso; una moratoria en la construcción de nueva vivienda y la expropiación del derecho de uso de las viviendas vacías  para destinarla a alquiler público y asequible; y unas ayudas que prioricen los hogares en situación de vulnerabilidad.