Alquiler temporal, de vivienda habitual o turístico; ¿Cuál es la opción más rentable en cada ciudad?

A la hora de decidir qué tipo de arrendamiento ofrecer, muchos propietarios se enfrentan al mismo dilema: ¿alquilar mi vivienda de forma habitual, optar por el alquiler turístico o apostar por el temporal? La rentabilidad es, sin duda, uno de los factores que más pesa en la balanza, pero no es el único. Estabilidad, fiscalidad, gestión, seguridad y normativa son elementos clave que influyen en esta decisión.

Cada modalidad responde a perfiles distintos de propietarios y exige un análisis más profundo. 

¿Qué define cada tipo de alquiler?

El alquiler tradicional está destinado a inquilinos que establecen su vivienda habitual en el inmueble. Suele implicar contratos de larga duración (mínimo cinco o siete años si el arrendador es persona jurídica), mayor protección para el inquilino y limitaciones para actualizar la renta. Aporta estabilidad, pero poca flexibilidad para el propietario.

Por otro lado, el alquiler turístico se dirige a estancias de corta duración (días o semanas), con alta rotación de huéspedes. Se gestiona habitualmente a través de plataformas especializadas, requiere licencia turística en la mayoría de municipios y está sometido a una fiscalidad más exigente. Su principal ventaja es el precio elevado por noche, aunque conlleva costes y esfuerzo de gestión significativos.

El alquiler temporal, por su parte, se sitúa entre ambos modelos. Está pensado para estancias por semanas o meses, habitualmente por motivos laborales. 

Hemos consultado a Homyspace, una plataforma especializada en el alquiler temporal a empresas con casi 10 años de experiencia en el sector, que ha informado de que, para que este tipo de contrato sea válido y quede regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es imprescindible justificar adecuadamente su carácter temporal. Esta justificación debe basarse en circunstancias concretas, como un desplazamiento por trabajo, la realización de estudios, tratamientos médicos u otras circunstancias puntuales.

Esto permite operar bajo un marco legal más flexible y lo convierte en una opción idónea para propietarios que buscan rentabilidad, ocupación estable y menor dependencia de la estacionalidad o de las restricciones turísticas.

Rentabilidad: ¿cuál deja más beneficios?

Aunque pueda parecer que el alquiler turístico siempre es el más rentable por sus altos precios por noche, los datos dicen otra cosa cuando se calcula el margen neto anual, teniendo en cuenta costes operativos, ocupación media e impuestos.

Por ejemplo, en Madrid, el alquiler tradicional (vivienda habitual) puede ofrecer márgenes netos de hasta un 20% más que el turístico. En Barcelona y Valencia, esa diferencia ronda el 15-18%. El motivo principal: los beneficios fiscales del alquiler habitual (como la reducción del 50% en el IRPF para propietarios) y unos costes de gestión mucho más bajos que en los arrendamientos por días, según datos recogidos por el diario nacional ABC.

Sin embargo, en Málaga o Sevilla, donde la ocupación turística es más constante y la fiscalidad aún no penaliza tanto esta modalidad, el alquiler turístico sí puede superar al tradicional o temporal en márgenes brutos, aunque no siempre en beneficios netos.

Por otro lado, el alquiler temporal —especialmente el que se dirige a empresas o trabajadores desplazados— ha ganado peso por su capacidad de generar ingresos recurrentes sin la volatilidad del mercado turístico. En muchas capitales españolas, permite alcanzar una rentabilidad superior a la del alquiler habitual y mayor estabilidad que la del turístico, al no depender de la estacionalidad.

Estabilidad y riesgo: claves para una inversión segura

El alquiler habitual ofrece una mayor estabilidad a largo plazo. Pero también implica mayor rigidez: periodos largos de arrendamiento, plazos de preaviso y mayores exigencias legales. 

En cambio, el alquiler turístico, aunque más flexible, es muy sensible a la estacionalidad, la competencia y a las regulaciones locales, especialmente en ciudades tensionadas como Barcelona o Valencia, donde cada vez hay más restricciones a nuevas licencias.

En este contexto, el alquiler temporal a empresas, en cambio, se sitúa como una opción equilibrada. Ofrece contratos definidos, menor rotación y una demanda creciente por parte de empresas y trabajadores que necesitan alojamientos por semanas o meses. La posibilidad de formalizar contratos por temporada —diferenciados legalmente del alquiler turístico— y ajustar condiciones según el perfil del inquilino aporta al propietario una seguridad que no encuentra en otros modelos.

Además de esta estabilidad, el alquiler temporal también reduce los riesgos legales. A diferencia del alquiler turístico, sometido a licencias y restricciones, el alquiler temporal está regulado fuera del régimen de vivienda habitual de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), siempre que se justifique adecuadamente su carácter temporal basado en motivos concretos como traslados laborales, estudios o proyectos puntuales.

Desde Homyspace, plataforma especializada en alquiler temporal a empresas y trabajadores desplazados, explican que esta justificación no solo es imprescindible, sino que está en el centro del modelo de este tipo de arrendamiento. 

“Nuestro día a día consiste precisamente en alojar a trabajadores desplazados por proyectos temporales, por lo que la naturaleza temporal del contrato queda perfectamente acreditada”, detallan. Esta orientación permite a los propietarios operar dentro del marco legal vigente y con plena seguridad jurídica, especialmente en ciudades donde el alquiler turístico está restringido.

El cumplimiento del marco normativo no solo minimiza riesgos, sino que refuerza la tranquilidad del propietario frente a posibles sanciones o conflictos vecinales.

Fiscalidad: la letra pequeña importa

Uno de los grandes olvidados a la hora de calcular la rentabilidad real es el impacto fiscal. Y, sin embargo, puede marcar la diferencia entre una inversión sostenible y una ruina a largo plazo.

En el caso del alquiler turístico, los propietarios suelen enfrentarse a una carga tributaria más elevada: IVA, IRPF sin reducciones, plusvalía municipal si hay rotación frecuente... De hecho, los impuestos pueden encarecer hasta un 26% el precio final del piso, reduciendo notablemente el margen neto.

Por otro lado, el alquiler de vivienda habitual cuenta con ventajas fiscales significativas, como la reducción en el IRPF para particulares de un 50% —y de hasta un 90% ciertas condiciones—, lo que mejora su rentabilidad neta, especialmente en ciudades donde la presión regulatoria sobre el alquiler turístico es alta.

El alquiler temporal, cuando se formaliza correctamente como arrendamiento de temporada para uso distinto de vivienda habitual, permite a los propietarios deducir gastos asociados y, en muchos casos, no aplicar IVA. Este modelo ofrece una fiscalidad más favorable que el turístico y una gestión más sencilla, especialmente si se dirige a empresas.

¿Y si tu inmueble está en una zona tensionada?

Aquí el alquiler temporal toma ventaja. En lugares como Barcelona, Madrid o Valencia, donde las licencias turísticas son casi imposibles de conseguir o están directamente prohibidas, el alquiler temporal para empresas se presenta como la única alternativa viable para obtener rentabilidad sin saltarse la ley. 

Además, con el auge de los proyectos interprovinciales y la movilidad laboral, cada vez más empresas buscan soluciones de alojamiento flexibles para sus empleados.

¿Por qué el alquiler temporal es una opción al alza?

En un entorno donde el mercado turístico está cada vez más regulado y el alquiler habitual presenta rigideces legales, el alquiler temporal se ha consolidado como una alternativa eficaz y rentable. Permite captar la demanda de movilidad laboral, evita la estacionalidad y ofrece flexibilidad sin renunciar a la legalidad.

Este modelo, además, se beneficia de la profesionalización del sector. Plataformas como Homyspace, especializadas en alquiler temporal a empresas, han transformado este tipo de arrendamiento en una opción segura para los propietarios. 

Su propuesta combina asesoramiento personalizado, contratos claros, búsqueda de huéspedes solventes y gestión integral del alojamiento, desde la reserva hasta la finalización del alquiler.

Gracias a su presencia en toda España, Homyspace ayuda a los propietarios a optimizar el uso de su vivienda con todas las garantías legales, evitando los riesgos del alquiler vacacional y las limitaciones del alquiler tradicional. 

No solo operan en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla: también dan servicio en más de 1.500 localidades, incluyendo municipios pequeños y zonas rurales, donde la demanda de alojamiento temporal por proyectos laborales sigue creciendo. 

Esta cobertura nacional permite a cualquier propietario, esté donde esté su inmueble, beneficiarse de un modelo de alquiler seguro, rentable y adaptado a la normativa vigente.

El alquiler temporal a empresas, una opción en auge entre los propietarios

Elegir el tipo de alquiler más adecuado depende del perfil del propietario, la ubicación del inmueble y el objetivo económico. Pero si lo que se busca es una combinación de ingresos recurrentes, baja exposición al riesgo y facilidad de gestión, el alquiler temporal a empresas se presenta como la opción más completa.

En este escenario, contar con un socio especializado en la gestión de alquiler temporal como Homyspace marca la diferencia: convierte un modelo emergente en una fórmula profesional, legal y segura para generar ingresos sin complicaciones.

Desde pisos en el centro de Madrid hasta viviendas cerca de parques industriales en València, el alquiler temporal permite al propietario olvidarse de licencias turísticas, evitar estacionalidades y beneficiarse de contratos más previsibles, todo ello dentro del marco legal vigente. 

Y lo más importante: con una gestión personalizada y acompañamiento durante toda la estancia.