España ha sufrido grandes cambios socio-económicos desde la crisis y, gran parte de estos cambios, son consecuencia del enorme boom inmobiliario que fue desde finales de la década de los 90 hasta 2008.

En la población española actual, podemos encontrar multitud de factores demográficos muy interesantes, que nos indican que poco a poco las familias son menos numerosas. Esto quiere decir que las casas a menudo son ocupadas por una sola persona, o como mucho una pareja.

Siguiendo esta dinámica podríamos entender que la construcción de casas cada vez debería presentar un tamaño menor, pero lo cierto es que no es así.

Paradójicamente, el tamaño de las casas que se construyen en España es cada vez mayor. Esto es debido a un fenómeno llamado demanda de reposición, que tiene lugar cuando un propietario decide cambiarse de vivienda sustituyéndola por lo que él considera ‘algo superior’.

Normalmente, la mejora en una casa suele ir asociada al tamaño, y es por esto que cada vez se construyen viviendas más grandes, con el fin de satisfacer esta demanda. También se intenta mejorar la calidad del interior de las viviendas, tratando de conseguir el mejor suelo para una casa, una paredes perfectas… La reforma interior también es importante.

Otro factor determinante por el cual el tamaño de las casas no termina de ser más reducido, es porque la mayoría de compradores que pueden acceder al mercado inmobiliario son personas pudientes de entre 35 y 45 años. Esto excluye directamente a los jóvenes, que por su situación económica son más propensos al alquiler.

Con los estudios de compra demográfica podemos afirmar que, si los jóvenes tuvieran una capacidad de compra y de adquisición superior, el mercado se adaptaría paulatinamente a estos nuevos compradores y las viviendas serían cada vez más pequeñas.

Si prestamos atención a los cambios más significativos en la compra y venta de viviendas, podemos resumirlo en los siguientes puntos:

Depreciación del suelo urbano

Cuando hablamos de la variación de precios en las viviendas tenemos que tener en cuenta un factor básico como es el suelo. Podemos observar en los últimos años una tendencia reductiva del precio del mismo, hasta el punto de que a día de hoy se ha reducido hasta prácticamente la mitad.

Antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, un metro cuadrado de suelo oscilaba entre los 600 y los 700 euros, cuando en la actualidad apenas supera los 300. Esto es un buen factor para entender el auge de las ventas y la depreciación general de las viviendas.

El precio de la vivienda ha descendido

Como comentábamos anteriormente, los datos estadísticos nos dicen que las casas son casi un 40% más baratas que antes del boom inmobiliario. Sin embargo, aunque podemos observar este descenso desde la crisis, lo cierto es que en los últimos años sí que ha habido un repunte.

Esto podría indicar un nuevo boom inmobiliario, ya que la recuperación económica cada vez permite a más ciudadanos adquirir una vivienda, y la demanda será progresivamente mayor.

Se venden menos casas

Aunque estemos presenciando una tendencia alcista en el comportamiento del mercado inmobiliario, lo cierto es que es incontestable la superioridad de ventas de antes de la crisis en España.

Los datos indican que en la actualidad se venden un 40% menos de casas que en la época de la burbuja inmobiliaria. Otro factor importante que explica esto es el de la subida de los tipos de interés, que hace que las hipotecas tengan un valor más alto y sean más difíciles de asumir por los compradores.

Como hemos visto, el mercado inmobiliario sigue siendo potente en España, pero ha sufrido numerosos cambios desde que explotó la burbuja de la vivienda y se extendió la crisis y la recesión económica. Ahora poco a poco esto se va recuperando, como se puede observar en las estadísticas.

Ahora será cuestión de observar paulatinamente estos avances con el fin de prever los cambios posteriores, siempre intentando no repetir los errores del pasado. Conocer el avance del mercado es casi imprescindible para este fin, así como analizar sus causas y las consecuencias que tendrá en un futuro.