DFLAT Madrid analiza los cambios normativos que transformarán el mercado del alquiler en 2025

El panorama del alquiler de viviendas en Madrid se encuentra en un punto de inflexión con la implementación de una serie de cambios normativos que marcarán un antes y un después en el sector. Desde restricciones a los pisos turísticos en zonas céntricas hasta incrementos fiscales y la eliminación de la Golden Visa, estos cambios prometen alterar la dinámica del mercado.

DFLAT Madrid Servicios de Alojamiento analiza diez de las modificaciones más significativas y sus potenciales implicaciones para propietarios, gestoras e inquilinos.

Cambios en el Mercado de alquiler: Tendencias y normativas del mercado

El auge del alquiler turístico y el de temporada no turístico ha mejorado la calidad de los apartamentos, pero ha reducido la disponibilidad de vivienda residencial, llevando a las autoridades a implementar medidas para equilibrar el mercado, tal como se analiza en noticias sobre la problemática del alquiler.

El endurecimiento de los regímenes sancionadores impactará directamente en la oferta de viviendas, los precios al usuario final y los márgenes operativos de los propietarios.

A continuación, DFLAT Madrid Servicios de Alojamiento presenta siete cambios clave que afectarán al mercado de alquiler en 2025.

Cambios legales y restricciones en apartamentos turísticos

La Comunidad de Madrid ha endurecido las normas para limitar las licencias de viviendas turísticas en edificios residenciales, especialmente en el centro histórico, buscando proteger la vivienda habitual y reducir la saturación turística. Obtener el Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) es ahora un requisito indispensable, tal como se recoge en el Plan RESIDE que pretende blindar el uso de la vivienda habitual y trasladar los pisos turísticos fuera de los edificios residenciales.

Petición de datos a establecimientos turísticos y de temporada

El Real Decreto 933/2021 exige la recopilación y registro de datos sensibles de los huéspedes, generando preocupación por la protección de datos y la privacidad, como se ha evidenciado en quejas recogidas en Navarra tras su implementación. La información debe ser transmitida a través de la plataforma SES.Hospedajes en un plazo máximo de 24 horas desde la entrada del huésped.

Ampliación de la obligación de reportar datos de huéspedes

Los establecimientos turísticos ya deben reportar datos detallados de los huéspedes. Estas obligaciones serán extensibles a las viviendas en temporada, generando temores sobre privacidad y sanciones por incumplimiento ya que estos datos incluyen información identificativa, de contacto, detalles de la estancia y datos financieros, como el IBAN o el número de tarjeta bancaria.

Aumento del régimen sancionador y primeras sanciones

El Ayuntamiento de Madrid ha intensificado su plan de vigilancia sobre las viviendas de uso turístico (VUT), suspendiendo nuevas licencias y endureciendo drásticamente las sanciones. Según informa el Gobierno de Almeida, las multas por infracciones ahora pueden variar significativamente. Estas multas son acumulativas, pudiendo alcanzar hasta 190.000 euros en casos de reincidencia.

Operaciones sorpresa de Hacienda y Consumo

La Agencia Tributaria ha incrementado las inspecciones a propietarios de viviendas turísticas y en empresas de gestión en temporada, imponiendo sanciones significativas por incumplimientos. La agencia de Consumo de la comunidad de Madrid está realizando inspecciones a empresas gestoras. Además, desde el 2024, se ha implementado el Modelo 238, que sustituye al anterior Modelo 179. Este nuevo modelo obliga a las plataformas digitales de alquiler, como Airbnb o Booking, a reportar información muy detallada.

Subida del IVA a viviendas turísticas

Grupo Parlamentario Socialista (PSOE) registró en mayo de 2025 una proposición de ley que contempla, la subida del IVA al 21% para las viviendas de uso turístico incluso si no se ofreciesen servicios hoteleros.

El final de la Golden Visa y efectos en los precios

Y ase implementó la eliminación de la 'Golden Visa' en España con la intención de disminuir la demanda de propiedades de alta gama y favorecer una posible reducción de precios en este segmento. El efecto de esta medida parece haber conseguido justo lo contrario o, al menos, ha tenido un impacto muy limitado.

Retos y alternativas para los propietarios

Los cambios normativos en el mercado de alquiler generan desafíos importantes para los pequeños propietarios. La gestión directa de inmuebles se complica debido al aumento de las cargas fiscales, los requisitos administrativos, la ley de protección de datos de carácter personal, los riesgos legales y el régimen sancionador.

¿Qué alternativas tienen los propietarios ante la gestión propia?

Gestoras especializadas: solo empresas con experiencia y un conocimiento profundo de la nueva normativa podrán garantizar el cumplimiento y la rentabilidad de las propiedades en este nuevo escenario.

Vender y reinvertir: muchos propietarios podrían considerar la venta de sus activos, especialmente si perciben un pico de precios, y buscar nuevas oportunidades en zonas con regulaciones menos críticas.

Resumen

La normativa de 2025 dificulta la explotación de las viviendas turísticos, especialmente en los centros históricos, limitando licencias en edificios residenciales. Paralelamente, se prevé una subida del IVA para este tipo de alojamientos. El régimen sancionador se ha intensificado, con las primeras sanciones e inspecciones sorpresa de Hacienda.

A nivel autonómico, se implementan nuevos cambios legales en la Comunidad de Madrid que requieren atención. Además, se intensifica la petición de datos a establecimientos turísticos y de temporada, el CIVUT y se generan riesgos y desafíos en la gestión de la privacidad.

Un cambio significativo a nivel nacional ha sido el final de la Golden Visa, que podría haber influido en la demanda y los precios de propiedades de alta gama, aunque el impacto exacto aún se debate. La ventanilla única digital y el registro único de viajeros también suponen nuevas obligaciones administrativas para el sector.

Finalmente, la proliferación del alquiler de temporada y su impacto en la vivienda habitual sigue siendo un punto de atención regulatoria.

La mejor opción es la gestión profesional para inversores y propietarios de viviendas

Los propietarios que se sientan que deben considerar los beneficios de una gestora de viviendas en alquiler. Aquellos que se ubiquen en Madrid, pueden contactar con el departamento de propietarios de viviendas de DFLAT Madrid, una empresa con más de 20 años de experiencia.

En cualquier caso, los propietarios de viviendas deben prepararse para los cambios normativos en el mercado de alquiler de Madrid.