(Am)Los bancos no podrán ejecutar una hipoteca en la primera mitad del contrato hasta que el impago sea del 2%

Las entidades no podrán ofrecer paquetes de productos con la hipoteca a cambio de un tipo de interés más bajo ni incentivar a sus empleados por el número de contratos firmados

Los bancos no podrán establecer el vencimiento anticipado de una hipoteca hasta que el impago por parte del consumidor suponga el 2% del préstamo, incluidos los intereses, o alcance nueve cuotas durante la primera mitad del contrato, según consta en el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

En cuanto a la segunda mitad del contrato, el límite se establece en el 4% del préstamo o doce mensualidades. De esta forma, el Gobierno establece un umbral a partir del cual el banco puede decretar el vencimiento anticipado de un préstamo y ejecutar la hipoteca, ya que con el sistema actual es posible vencer anticipadamente el préstamo a partir del tercer mes de impago, según han informado fuentes del Ministerio de Economía, Industria y Competitividad.

El borrador de la nueva ley hipotecaria establece, además, que los intereses de demora serán, como máximo, tres veces el interés legal del dinero vigente a lo largo del periodo en el que sean exigibles y se aplicarán sobre el principal pendiente de pago.

Asimismo, se facilitará la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera a otra moneda, así como el cambio de préstamo hipotecario con interés variable a fijo. En este último caso, la comisión máxima de reembolso anticipado para una novación o cambio de entidad en la que se pacte un tipo fijo será del 0,25% en los tres primeros años y a partir de entonces desaparecerá.

Por otra parte, en el caso de hipotecas a tipo variable la comisión por reembolso anticipado se limitará al 0,5% en los tres primeros años, del tercer ejercicio al quinto será del 0,25% y a partir de entonces se eliminará.

En cuanto a los préstamos a tipo fijo, la comisión por reembolso anticipado será de un 4% como máximo en los diez primeros años y del 3% a partir de entonces. Así, se considera que el riesgo es mayor para el banco en el caso de un préstamo a tipo fijo que en el de uno variable.

El porcentaje de comisión por reembolso anticipado siempre se aplicará sobre el capital amortizado, según han explicado las mismas fuentes, que han matizado que, en todo caso, la compensación a la entidad no podrá ser superior a su pérdida financiera.

Por otra parte, la norma incluirá la posibilidad a ambas partes de adherirse de forma voluntaria a un contrato tipo en el que se establezcan las cláusulas fundamentales del contrato. El anteproyecto de la reforma hipotecaria, que se remite este lunes al Consejo de Estado, se aplicará a todas las personas físicas, es decir, estarán incluidas las que realicen actividades empresariales, como los autónomos.

SIN INCENTIVOS A LOS EMPLEADOS DE BANCA POR CONCESIÓN DE HIPOTECAS
La nueva norma exigirá que los intervinientes en la concesión de un crédito hipotecario cuenten con una profesionalización y una capacitación para ofrecer toda la información requerida al consumidor y evaluar su situación de solvencia, al tiempo que prohibirá a los bancos ofrecer incentivos a sus trabajadores por la concesión de un determinado número de contratos.

Por otra parte, se prohibirá ofrecer la venta vinculada de productos con las hipotecas, como en el caso de seguros del hogar, salvo excepciones autorizadas por el Banco de España o si se prueba que benefician al consumidor. Es decir, no estarán permitidas las operaciones en las que solamente es posible contratar el préstamo hipotecario si se hace conjuntamente con una serie de productos.

Sin embargo, sí estarán permitidas las ventas combinadas, que son aquellas en las que el consumidor tiene la opción de contratar por separado el préstamo hipotecario o con un conjunto de productos. En este caso, la entidad está obligada a presentar dos presupuestos, uno que incluya los productos que se comercializan con la hipoteca y otro sin ellos.

EL CONSUMIDOR ACUDE AL NOTARIO DOS VECES
La reforma hipotecaria aumentará, además, el régimen sancionador a notarios y registradores, ya que existirán nuevas infracciones como consecuencia de la incorporación de nuevas obligaciones de control.

Concretamente, a la hora de firmar un préstamo hipotecario, el consumidor deberá recibir con siete días naturales de antelación respecto a la fecha de firma del contrato por parte del banco no solamente una ficha de información normalizada con las principales características del contrato, sino también otra estandarizada con advertencias en la que se incluyen cláusulas sensibles, como las cláusulas suelo.

Además, esta ficha deberá incluir estimaciones con diversos escenarios de tipos de interés variables, una copia del contrato e información desglosada sobre qué parte debe abonar cada gasto hipotecario. La norma no establece a quién corresponde cada gasto, sino que deberán ser ambas partes las que lo acuerden.

En esos siete días, el consumidor deberá acudir al notario que él elija, que comprobará que se le ha entregado toda la información obligatoria y que se ha hecho en plazo, al tiempo que responderá todas las preguntar que le plantee y le explicará las cláusulas sensibles del contrato. El prestatario deberá firmar un acta notarial, que será gratuita para el prestatario, en la que pone de manifiesto que conoce toda la información necesaria.

Más tarde, el consumidor acudirá con el banco a la firma del contrato ante notario y tanto este como el registrador no podrán autorizar la firma de la escritura si no se cumplen todas las obligaciones ni si el contrato cuenta con cláusulas consideradas abusivas por sentencias firmes.