Tecnología y seguridad jurídica, claves para transformar la construcción, financiación y gestión de la vivienda

MADRID, 18 (SERVIMEDIA)

La tecnología puede ser una aliada clave para mejorar el acceso a la vivienda, siempre que se aplique con criterios jurídicos, fiscales y sociales adecuados.

Así lo defendieron los expertos que participaron en la mesa 'Soluciones digitales y Vivienda', celebrada esta mañana en la segunda jornada del Curso de Vivienda 2025 organizado por Fundación Notariado en el marco de los Cursos de Verano de la Universidad del País Vasco, con la colaboración del Consejo General del Notariado y el Colegio Notarial del País Vasco.

A lo largo de la sesión se abordaron cuestiones como la construcción modular e industrializada, la 'tokenización' de activos inmobiliarios y el uso de datos notariales para orientar las políticas públicas, con especial atención al papel que puede desempeñar el Notariado como garante de seguridad y transparencia en este entorno digital.

La primera parte del debate, moderado por José Carmelo Llopis, decano del Colegio Notarial de Valencia, se centró en las nuevas formas de construcción, especialmente en la industrializada y modular. Este modelo permite reducir costes y plazos, pero plantea desafíos en términos de seguridad jurídica, financiación y fiscalidad. Los ponentes coincidieron en la necesidad de definir de forma clara su categorización jurídica, una cuestión que tiene importantes implicaciones legales y tributarias. También se debatieron fórmulas jurídicas que ofrezcan garantías tanto a compradores como a promotores, así como alternativas a la financiación hipotecaria tradicional, en las que podrían participar nuevas herramientas digitales, 'blockchain' o entidades 'fintech'.

"La vivienda modular exige seguridad jurídica y fiscal si queremos vivienda asequible", afirmó Sonia Díaz Español, socia Fiscal de Cuatrecasas y exdirectora general de la Agencia Tributaria Valenciana. "El vacío normativo penaliza fiscalmente la innovación y limita la financiación", añadió, proponiendo una revisión normativa sobre el carácter mueble o inmueble de este tipo de construcciones. Díaz Español también destacó la necesidad de "clarificar la fiscalidad con criterios técnicos comunes en toda España". "Para ello, es fundamental fomentar el diálogo, la transparencia y la intervención de todas las partes", aseguró.

Por su parte Javier González Granado, notario de Eivissa (Baleartes), introdujo una perspectiva histórica sobre la digitalización en el ámbito de la vivienda, destacando su carácter transversal y su impacto tanto en el plano material como jurídico. Alertó también sobre los riesgos del determinismo tecnológico y recordó que "la digitalización no es un proceso neutral". En este sentido, subrayó la importancia de proteger los datos y el papel que ya desempeña el Notariado en este ámbito a través de herramientas como la copia electrónica notarial, el índice único informatizado (con información procedente de los documentos notariales) o el otorgamiento online, así como en futuros desarrollos como la construcción industrializada, la financiación digital o la 'tokenización'.

Sergio Carrasco Mayans, abogado e Ingeniero de Telecomunicaciones y de Informática, afirmó que "es necesario estandarizar los procesos de construcción y ejecución de la vivienda modular para que esta sea una opción realmente útil". Además, afirmó que "la condición previa para cualquier reforma eficaz del mercado de la vivienda es la creación de una plataforma de datos compartida y gobernada de forma colaborativa" y señaló que solo un diagnóstico riguroso basado en información verificada puede guiar la elección tecnológica adecuada, evitando "incorporar herramientas de moda que después exigen forzar su encaje".

Destacó además el potencial de la inteligencia artificial para anticipar tensiones en el mercado, facilitar modelos de 'scoring' crediticio y priorizar rehabilitaciones según criterios sociales y medioambientales. "La información es el núcleo principal, y el acceso a un repositorio adecuado es el primer paso para la toma de decisiones de cualquier tipo", concluyó.

'TOKENIZACIÓN' DE ACTIVOS

En el segundo eje temático se analizó la 'tokenización' de activos inmobiliarios como vía para abrir nuevas formas de inversión o acceso a la vivienda. Aunque esta práctica no permite transmitir la propiedad de los inmuebles, sí puede estructurar derechos sobre su uso o aprovechamiento. "La 'tokenización' puede democratizar la inversión inmobiliaria, pero requiere seguridad jurídica y fiscal", señaló Díaz Español, quien también defendió el papel del Notariado como validador de operaciones 'blockchain' y garante frente al fraude: "El Notariado debe liderar la validación de operaciones 'blockchain' para proteger a inversores y evitar fraude". Asimismo, pidió una fiscalidad clara y homogénea en todo el territorio: "Sin ella, España se queda atrás", afirmó.

Finalmente, los expertos subrayaron la importancia de contar con datos fiables y actualizados para tomar decisiones informadas. En este sentido, se puso en valor el nuevo portal inmobiliario del Notariado, que extrae sus datos del Índice Único Informatizado Notarial y ofrecerá información inmediata sobre compraventas, hipotecas, precios y perfil de los compradores. "El nuevo portal aportará seguridad, fiabilidad y transparencia al mercado", afirmó Díaz Español, que también advirtió de la necesidad de garantizar la protección del dato y supervisar el uso de inteligencia artificial mediante criterios técnicos y control institucional.

Con un enfoque centrado en la innovación responsable, los participantes coincidieron en que el uso adecuado de la tecnología puede contribuir a resolver algunos de los principales retos del mercado inmobiliario, siempre que se desarrolle dentro de un marco legal garantista y con la implicación de todos los operadores, especialmente del Notariado.

EL RETO DEL ALQUILER

La primera mesa redonda del día, moderada por Igone Aretxaga, notaria de Balmaseda (Vizcaya) y secretaria del Colegio Notarial del País Vasco, abordó los desafíos del mercado del alquiler y la necesidad de dotar de mayor seguridad jurídica tanto a propietarios como a inquilinos bajo el título 'Seguridad jurídica como garantía para el propietario y el inquilino. Arrendamientos e impacto en la okupación'.

Durante el coloquio, Eduardo Vázquez de Castro, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Cantabria, destacó la importancia de fijar plazos claros y criterios homogéneos en los procedimientos de desahucio para "aumentar la previsibilidad y fomentar la confianza" en el mercado arrendaticio. Señaló también que "proteger al arrendatario vulnerable no debe significar blindar el abuso", e insistió en que la celeridad procesal, los incentivos fiscales y la intermediación pública o privada son claves para incorporar más viviendas vacías al mercado.

En su intervención, Javier Valentín Peñate, vicepresidente de la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (Ascav), advirtió que "sin seguridad jurídica, la oferta seguirá estancada" y defendió que las medidas contra el alquiler turístico no están resolviendo el problema de la escasez "ya que la vivienda vacacional únicamente representa el 1,4%, por lo que no es el problema que tensiona el mercado", añadió. Por su parte, Natalia Palomar, directora jurídica de Provivienda, apostó por fórmulas complementarias a la promoción pública tradicional, como las bolsas de alquiler asequible o las asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro, que permiten movilizar vivienda vacía bajo esquemas seguros y con apoyo institucional.

Finalmente, el magistrado del Tribunal Supremo Vicente Magro abogó por reformas legales que garanticen una respuesta ágil frente a la okupación ilegal, como el desalojo del okupa en un máximo de 24 horas, el refuerzo del papel de la policía en situaciones de flagrancia o la creación de una ley integral sobre pérdida de posesión. También destacó que "la vulnerabilidad no puede recaer sobre los propietarios", quienes también sufren un impacto económico y moral ante la falta de soluciones rápidas. Además, en relación con el ámbito notarial, Magro afirmó que los contratos de arrendamiento "deben elevarse a escritura pública" para aportar mayor seguridad a los propietarios.

EL VALOR DEL DATO

La jornada concluyó con una mesa sobre el papel del dato en la formulación de políticas eficaces de vivienda. Moderada por Miguel Solchaga, socio de Metys, bajo el título 'El valor del dato en las políticas de vivienda', contó con la participación de José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra; José Carlos Díez Gangas, profesor de Macroeconomía y Finanzas Internacionales de la Universidad de Alcalá; y Enrique Used, socio fundador de Suelos Renovables, director general de Aliseda y profesor en el IE University. Los expertos coincidieron en que la falta de información fiable, especialmente en el mercado del alquiler, es uno de los principales obstáculos para diseñar políticas públicas eficaces y evaluar su impacto real sobre los colectivos más vulnerables.

García Montalvo defendió que "el sector residencial español sufre una carencia crónica de datos fiables y accesibles, especialmente en alquiler", lo que impide realizar diagnósticos certeros. En su intervención, propuso avanzar hacia un gemelo digital del mercado inmobiliario, que integre información del Notariado, el Catastro y fuentes tributarias para poder simular políticas y prever sus efectos. También señaló que muchos datos públicos siguen fragmentados o no se comparten, lo que obliga a recurrir a fuentes privadas sesgadas por intereses comerciales o mediáticos.

Por su parte, Díez Gangas subrayó el "cambio positivo" que supone el desarrollo del Índice Único Informatizado Notarial, una herramienta que calificó como "una revolución en los datos" por su capacidad de ofrecer información detallada y desagregada en tiempo real. "Con estos datos, los precios serán más eficientes y todos los ciudadanos nos beneficiaremos de un mercado más transparente", afirmó. Y añadió: "la calidad de servicio que te da el Notariado lo dan muy pocas empresas. Una de las soluciones pasa por que los notarios dispongan de todos los datos de los alquileres, ordenarlos y tendremos una base fantástica para trabajar en políticas públicas. Tenéis oro en vuestros datos". Por su parte, Enrique Used coincidió en que la dispersión de fuentes y la falta de interoperabilidad entre datos públicos y privados "genera ruido e incertidumbre", lo que dificulta tanto la inversión como el diseño de estrategias institucionales a largo plazo.

CLAUSURA

Para clausurar la jornada, Ángel Nanclares, decano del Colegio Notarial del País Vasco defendió el valor de la escritura pública también en el ámbito del alquiler: "Un negocio jurídico se escritura porque la sociedad lo respalda y le es útil. La compraventa ya no se concibe sin escritura pública y debemos aspirar a lo mismo en los arrendamientos. Contar con datos exactos y actualizados de los alquileres permitiría a los poderes públicos tomar decisiones más adecuadas".

Por su parte, Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidenta de Fundación Notariado y del Consejo General del Notariado quiso hacer una valoración de este seminario, y subrayó que "es importantísimo contar con datos fiables para un funcionamiento eficiente del mercado. En este curso se han propuesto soluciones basadas en la seguridad jurídica, la transparencia y la información, como el cumplimiento de la ley para lograr el equilibrio entre la oferta y la demanda, pero también la innovación con la digitalización como instrumento. Los notarios ya lo veníamos diciendo, pero aquí han sido los ponentes quienes han demandado la necesidad de formalizar los alquileres en escritura pública, para la seguridad jurídica de arrendador y arrendatario, pero también para contar con la información necesaria ante los retos que se nos plantean".

Finalmente, Eider Mendoza, Diputada General de la Diputación Foral de Gipuzkoa, recordó que "la vivienda es la principal preocupación de los guipuzcoanos. Estamos aumentando las inversiones y movilizando vivienda vacía para ofrecer oportunidades a los jóvenes. Pero también tenemos grandes retos, como los largos plazos que existen actualmente para actuar ante una ocupación ilegal o el estancamiento de los salarios entre los más jóvenes".