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Economía
    

El Banco de España advierte sobre un posible repunte del crédito dudoso en el sector inmobiliario comercial cuando venzan las moratorias

Agencias
@DiarioSigloXXI
jueves, 22 de julio de 2021, 13:20 h (CET)

MADRID, 22 (SERVIMEDIA)


El Banco de España advirtió este jueves sobre un posible repunte del crédito dudoso del sector inmobiliario comercial -oficinas, naves industriales, centros logísticos y comercios- una vez venzan las medidas de apoyo en forma de garantías y moratorias introducidas por el Gobierno para hacer frente al impacto de la crisis del Covid-19.


Así lo indica en el artículo analítico ‘El impacto de la pandemia de Covid-19 en el mercado inmobiliario comercial español’, en el que señala que la pandemia “ha tenido un fuerte impacto en la evolución reciente del mercado inmobiliario comercial de España”, al provocar “una importante caída de la inversión no residencial” y “una corrección de los precios de compraventa, de las transacciones y de las nuevas operaciones de financiación”.


En lo que se refiere a las hipotecas, el informe señala que, a finales del primer trimestre de 2021, el saldo vivo de las hipotecas colateralizadas con inmuebles comerciales alcanzó los 84.000 millones de euros , cifra que suponía un 15% de toda la cartera hipotecaria de las entidades de crédito en España en esa fecha, aunque el Banco de España advierte que “el volumen de hipotecas comerciales es significativo si se mide en relación con los recursos propios de las entidades”.


En concreto, a finales de 2020, estas carteras suponían un 40% de la ratio Tier 1, por lo que “un eventual deterioro sustancial de la capacidad de pago de los deudores de este segmento podría tener un impacto negativo en la solvencia del sistema bancario”.


Por lo que respecta a la calidad crediticia, el artículo indica que hasta ahora el impacto de la crisis en este aspecto “parece contenido”, y que dicho efecto reducido contrasta “con el fuerte deterioro de las condiciones económicas”.


Así, el Banco de España apunta que “esta evolución podría explicarse, en parte, por el efecto de algunas medidas de apoyo, como los programas de garantías o las moratorias”, por lo que advierte que “el vencimiento de estas medidas podría venir acompañado, por tanto, de un repunte en el volumen de crédito dudoso”.


En este sentido, el artículo añade que en las hipotecas sobre inmuebles comerciales el deudor es en muchas ocasiones una persona jurídica con responsabilidad limitada, por lo que el riesgo de estas operaciones podría ser más alto que el asociado a las hipotecas sobre vivienda, en las que en caso de impago el banco tiene el recurso no solo al colateral del préstamo -la vivienda-. sino también al patrimonio del acreditado.


En términos generales, el artículo resalta la mayor sensibilidad del sector inmobiliario comercial respecto a la situación económica que la del mercado de vivienda, así como su impacto de su situación en el capital de los bancos. Así, destaca que la crisis del Covid-19 “ha desencadenado una corrección importante de la actividad, los precios y las nuevas operaciones de financiación -hipotecas comerciales- en este sector, que contrasta con el mejor comportamiento relativo que ha mostrado hasta el momento el mercado de la vivienda”.


PROYECTOS DE OBRAS


En lo que respecta a la ejecución de obra nueva no residencial, el informe señala que, según cayó datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, la superficie visada en proyectos de ejecución de obra nueva no residencial cayó un 18% en el conjunto de 2020, disminución idéntica al retroceso registrado en el segmento residencial. Sin embargo, apunta que “existe una elevada heterogeneidad en la evolución reciente entre las diferentes ramas no residenciales”, ya que el segmento industrial y el de oficinas registraron caídas del 39% y 20%, respectivamente, mientras que los servicios comerciales y almacenes -ligados al sector logístico- experimentaron una subida del 1%.


Asimismo, señala que durante 2020 las compraventas de inmuebles comerciales retrocedieron con intensidad, especialmente en la primera mitad del año, con una caída del 60% en el número de operaciones con respecto al mismo período de 2019, y que, pese a que los datos de los dos últimos trimestres del año evidencian cierta recuperación, ésta es insuficiente para compensar las fuertes caídas anteriores, mientras que los datos provisionales del primer trimestre de 2021 señalan una nueva pérdida de vigor en las transacciones de este tipo de inmuebles.


La evolución de las compraventas fue especialmente negativa en los establecimientos de las zonas que habitualmente presentan mayor actividad comercial, ubicadas fundamentalmente en el centro de las grandes ciudades, con una caída del 47,9% en el conjunto del año, siendo este retroceso especialmente significativo en el segundo trimestre (68,5%).


Por tipo de activos, la crisis afectó en mayor medida a las transacciones en el subsegmento de oficinas, con una caída interanual en el conjunto del año del 47%, mientras que las compraventas en el segmento de las naves industriales experimentaron una corrección algo menor durante ese mismo período, con caídas del 30,6%, similares a la de los locales comerciales, que descendieron un 33,6%.


Así, el artículo indica que la caída en el número de transacciones en este segmento ‘prime’ podría estar reflejando la respuesta del mercado a las nuevas pautas de consumo vinculadas al auge de la compra en línea, que se ha consolidado de forma rápida en el último año por las medidas de distanciamiento social. De la misma manera, observa que el mayor recurso al teletrabajo como medida para evitar la propagación de la pandemia podría haber reducido la demanda de superficies para oficinas, lo que explicaría la mayor caída relativa del número de transacciones en este subsegmento.


En cuanto al precio, por segmentos, y al contrario que en las transacciones, el comportamiento de los precios en las zonas ‘prime’ habría sido algo más favorable que en el resto de las ramas, con revalorizaciones durante la primera mitad de 2020, si bien en la segunda mitad del año también mostraron tasas de variación negativas (–7,9%, en términos interanuales en el cuarto trimestre). El precio de las oficinas se comportó peor que el de los otros tipos de inmuebles, con tasas de variación interanuales negativas ya desde el primer trimestre del año (–3,6%), mucho más pronunciadas que en el resto de los segmentos también en los siguientes trimestres (–8,3% en el cuarto trimestre).


Por último, en línea con la evolución de las compraventas, el informe apunta a que el crédito nuevo destinado al mercado inmobiliario comercial se ha resentido de forma significativa desde el inicio de la pandemia, ya que en 2020 el volumen de nuevas hipotecas comerciales fue un 36% inferior al de 2019, y se alcanzó un volumen cercano al mínimo observado durante los quince últimos años.


SOCIMI


Por otro lado, el artículo también mide el impacto de la crisis del Covid-19 en las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi) especializadas en este mercado, señalando que el número de nuevos vehículos incorporados al mercado fue “considerablemente menor que el observado en años anteriores”.


En concreto, durante 2020 empezaron a cotizar 13 Socimi, en su mayoría especializadas en el mercado inmobiliario no residencial, frente a una media anual de 21 vehículos admitidos a negociación desde 2016. Por otra parte, en 2020 abandonaron el mercado cinco Socimi, de las que tres se dedicaban al alquiler de inmuebles comerciales. Como resultado de estos desarrollos, a finales de 2020 existían un total de 95 vehículos españoles cotizados, de los cuales el 74% desarrollaban su actividad en el mercado inmobiliario comercial. De estas Socimi, 17 estaban especializadas en alquiler de oficinas, 12 en locales comerciales, 10 en centros comerciales, 10 en hoteles y 4 en logística, mientras que las 17 restantes contaban con activos diversificados en varios segmentos.


En lo que respecta a los activos inmobiliarios, a finales de 2020, el valor de mercado de la cartera de las Socimi cotizadas en mercados regulados, que se compone exclusivamente de activos de naturaleza comercial, se había reducido en 139.000 millones de euros de euros (un 0,5%) con respecto al año anterior, debido a que el importe de las desinversiones superó al de las inversiones y a los efectos de valoración negativos. La caída de los precios de estos inmuebles, explica el artículo, se concentró en la primera mitad de año, coincidiendo con el primer estado de alarma que hubo en España y con el cierre total de las actividades no esenciales. Así, aunque los precios se recuperaron en la segunda mitad del año, el aumento no logró compensar las pérdidas sufridas en los primeros meses de la pandemia.


Por tipología de activo, la mayor caída en el valor de mercado de la cartera de las Socimi cotizadas en mercados regulados, con datos de diciembre de 2020, fue la experimentada por los centros comerciales (9,7% con respecto a 2019), debido fundamentalmente a la reducción de los precios de estos activos. Por su parte, el valor de mercado de la cartera de hoteles también se redujo (2,4%), como consecuencia de las desinversiones, así como la de los locales comerciales a pie de calle (0,9%), debido a que el importe ligado a las desinversiones y pérdidas de valor superó al de las inversiones.


En cambio, el valor de mercado de la cartera logística y de oficinas se incrementó (2,8% y 1,7%, respectivamente), como consecuencia del buen comportamiento de los precios de estos segmentos y de las inversiones realizadas.


En este sentido, el informe del Banco de España resalta que el mejor comportamiento de los precios de la cartera de oficinas de las Socimi contrasta con la peor evolución que han mostrado otros indicadores en este sector, como las transacciones y los precios de compraventa analizados anteriormente, por lo que sugiere que las carteras de oficinas de las Socimi son de mayor calidad o que sus inquilinos pertenecen a sectores menos dañados por la crisis.


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