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MADRID, 24 (SERVIMEDIA)
La crisis desatada por la pandemia y el control reforzado del Banco Central Europeo (BCE) para que las entidades mantengan balances de calidad pueden acabar disparando entre un 50 y 60% el mercado de deuda inmobiliaria en España este año, desde alrededor de los 84.000 millones de euros a unos 120.000-130.000 millones de euros.
Son las previsiones que Miguel Arimont, fundador y máximo responsable de la LEM Loan eMarket, compartió en entrevista con Servimedia, precisando que son “más conservadoras” que otros expertos, y “hay informes del BCE que, incluso, cifran ese nivel en el 85% y llegando a niveles de 160.000 y 170.000 millones”.
“Para hacernos una idea: eso nos llevaría directamente a los niveles de deuda que tuvimos durante el 2013-14”, ilustró, convencido de que, en cualquier caso, no se alcanzarán los máximos vividos en el peor momento de la crisis financiera, cuando la banca sacó de sus balances y puso a la venta activos tóxicos -créditos morosos y activos adjudicados- por valor de 230.000 millones de euros.
El detonante será una combinación de la crisis, que hará aflorar impagos cuando finalicen las moratorias, y las costosas exigencias del BCE en materia de dotaciones. “Por un lado existe una cierta crisis económica; por otro lado, todas las facilidades que está aportando el Gobierno, tarde o temprano, se acabarán terminando y originarán impagos, y, cuando esto llegue a los bancos, lógicamente, por un tema de provisionamiento, ya que tendrán que provisionar esta deuda, lanzarán esas carteras al mercado”, explicó.
A diferencia de la anterior crisis, donde tuvo que montarse toda la infraestructura para desaguar grandes volúmenes de activos tóxicos casi a contrarreloj, la banca tiene la maquinaria engrasada con sus gestores de deuda o ‘servicers’, lo que ayudaría a acelerar la limpieza de balance poniendo antes a la venta nuevas carteras.
“El incremento sustancial vendrá a lo largo de este año y principios del año que viene, cuando realmente todas las medidas de moratorias de los créditos ICO y todas esas medidas que ha implementado el Gobierno ya lleguen a su término”, auguró.
En los últimos años y después del bienio 2016-2017 donde la banca y los fondos protagonizaron las ventas históricas de carteras, el ritmo de entrada en el mercado de deuda inmobiliaria ha sido de “entre unos 15.000 y 20.000 millones al año”.
Según detalló Arimont, dichos ‘inputs’ tenían lugar a la vez que se producían “unas ventas de entre 20.000 y 25.000 millones de euros al año. Por eso se ha ido reduciendo paulatinamente el stock”. Ahora atisba un quiebro: “Si en ejercicios normales, un input de 20.000 millones de euros ya era más o menos estándar, consideramos que, en el año 2021, entre el doble: que entren 40.000 millones”.
900 MILLONES EN CARTERA A LA VENTA
Su opinión es la de un experto que, tras una larga trayectoria en el sector inmobiliario y volcado precisamente en operaciones de ventas de activos inmobiliarios bancarios, decidió involucrarse en la puesta en marcha de LEM Loan eMarket. Lanzado en los primeros compases del 2020, es el primer 'market place' de deuda hipotecaria en Europa y actualmente cuenta con “unas 4.500 posiciones de créditos” publicadas en su web, “más de 300 inversores registrados” en la plataforma y una cartera valorada en unos 900 millones de euros de préstamos impagados que tienen inmuebles de garantía o sin ella (créditos al consumo fallidos). “Tenemos unos incrementos aproximadamente de entre 20-30% usuarios con nuevos registros al mes”, indicó.
Su objetivo es poner en contacto a comprador y vendedor de activos ubicados por toda España y que incluyen activos de todo tipo como pueden ser hoteleros, logísticos o residenciales. “De todo, el 90% es NPL (acrónimo de la palabra inglesa ‘non performing loan’ y que equivale a crédito hipotecario moroso), y dentro de ese 90%, el 80% es residencial”, detalló.
“Nuestro cliente target puede ser, desde el Miguel Arimont de turno que, a lo mejor, tiene 80.000 o 100.000 euros de capital y quieren invertir en inmuebles o quiere invertir en un tema inmobiliario, hasta inversores con un capital más elevado: pequeños fondos de inversión, ‘family office’, etc.”, explicó.
Su puesta en marcha ha sido para operaciones donde pone en contacto a través de la plataforma a vendedores e inversores para operaciones unidad a unidad. Sin embargo, avanzó que LEM Loan eMarket se encuentra actualmente “en trámites” con la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) para “poder hacer tiketización de posiciones” o “partir en trozos una inversión”, para que se puedan hacer inversiones colectivas sobre una misma deuda.
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