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Etiquetas:   The Washington Post Writers Group   -   Sección:   Opinión

El anverso de la crisis inmobiliaria

Si Usted tiene veintitantos años, su futuro económico es, como mucho, nuboso
Robert J. Samuelson
sábado, 7 de mayo de 2011, 22:54 h (CET)
WASHINGTON - Si usted tiene veintitantos años o es aún más joven, su futuro económico es, como mucho, nuboso. Sus impuestos serán casi seguro más altos que los actuales; sus servicios públicos (escuelas, policía, saneamiento urbano, defensa, investigación científica) serán casi seguro peores. Financiar a los jubilados, cubrir el creciente coste sanitario, mantener las deterioradas autovías o afrontar las pensiones de la administración y la considerable deuda federal reducirán el importe de la nómina post-retenciones. ¿Hay alguna esperanza de mejora económica?

Bueno, sí - y de una fuente inesperada. La vivienda. ¿El qué?

Casi todo hijo de vecino considera una catástrofe el colapso inmobiliario, y lo es. Desde el año 2007, casi 8 millones de hogares han sido embargados. El precio de la vivienda, según el índice Case-Shiller citado de manera generalizada, ha perdido alrededor del 3% con respecto a sus máximos de 2006. Todavía está cayendo, si bien a un ritmo menor. En ciertas ciudades (Atlanta, Cleveland, Las Vegas, Detroit, Phoenix), se encuentra a niveles de 2000 o por debajo. La venta de viviendas está paralizada, y la construcción registra una cuarta parte de la actividad de su anterior máximo. El colapso violento del sector inmobiliario dificulta la recuperación económica. Al margen de los administradores de fincas y los carpinteros en paro, hay gran cantidad de trastos, alfombras y electrodomésticos sin vender.

Pero los problemas del sector inmobiliario podrían revestir una faceta positiva. Si usted es propietario de una casa, la acusada caída de los precios es catastrófica. Pero si usted es un futuro comprador, es un regalo del cielo. Lo que estamos viendo es una masiva transferencia de riqueza de los viejos propietarios de hoy a los jóvenes propietarios de mañana. Desde finales del año 2006 a 2010, el valor global de la vivienda descendió 6,3 billones de dólares, según la Reserva Federal. Suponiendo que no haya un repunte acusado de los precios -- una apuesta segura -- son 6,3 billones que los jóvenes no van a afrontar.

Hasta cierto punto, el precio más modesto de la vivienda simplemente desinfla la "burbuja" artificial. Pero hay pruebas de que los descensos superan ese nivel. La Asociación Nacional de Corredores de Fincas publica de manera rutinaria un índice de "asequibilidad" de la vivienda, que evalúa las posibilidades de una familia media de adquirir la residencia de precio medio a los tipos de interés en vigor. Según este baremo, los hogares construidos son los más asequibles puesto que el índice empezó a calcularse en 1970.

Los jóvenes compradores "podrán entrar en el mercado inmobiliario a precios de chollo", afirma el economista de la Asociación Lawrence Yun. Cuando los precios de la vivienda vuelvan a subir, los incrementos serán paralelos a las subidas salariales, lo que significa que la carga relativa del coste inmobiliario permanecerá en gran medida estable, según Yun. Él espera subidas modestas de los tipos de interés solamente. (Una subida de un punto porcentual -- del 5% al 6%, pongamos -- a una hipoteca de 150.000 dólares encarece la letra mensual alrededor de 95 dólares).

La caída en picado del valor inmobiliario también ha afectado a la vivienda de nueva construcción. Son más pequeñas y menos estéticas, al no haber más remedio. La vivienda de nueva construcción se vende típicamente de un 10% a un 20% por encima de la vivienda construida comparable. Si los precios no caen, los compradores no van a comprar. De 1973 a 2007, el tamaño de la vivienda de nueva construcción media creció alrededor del 50%, de 154 metros cuadrados a 234 metros cuadrados. En 2009 eran 226 metros cuadrados, descontando mayores descensos.

"La gente se fija mucho más en el valor de mercado", afirma Jeff Mezger, consejero delegado de KB Home, una importante promotora. En el apogeo de la burbuja, facilitándose de manera generalizada hipotecas baratas, los compradores con exceso de confianza compraban residencias de cinco dormitorios con jacuzzi y encimeras de granito en las cocinas, dice. Ahora los compradores prefieren los accesorios prácticos: más armarios en la cocina y roperos más amplios.

Nos encontramos, tal vez, en una encrucijada histórica. El incesante crecimiento del tamaño de la vivienda desde la Segunda Guerra Mundial -- alentado por las subvenciones federales, deducciones por hipoteca incluidas -- redundó presumiblemente en que muchos estadounidenses vivían en "residencias por encima de su nivel". La vivienda creció más allá de lo que "hacía falta" o incluso de lo que se podía disfrutar. La razón de que siguiera creciendo, aduce el economista de Cornell Robert Frank, era la competencia social. La gente quería vivir en los "mejores" vecindarios con las "mejores" escuelas, y estos vecindarios tenían casas cada vez más grandes. Unas casas algo más pequeñas, sostiene Frank, no le habrían venido peor a la gente.

Si el colapso inmobiliario amortigua este síndrome autodestructivo, los principales beneficiarios van a ser los jóvenes de hoy. Sus casas serán algo más baratas y algo más pequeñas; su coste de mantenimiento (accesorios prácticos sobre todo) será algo inferior. Los sacrificios en términos de nivel de vida apenas serán perceptibles, y el ahorro -- la vivienda, después de todo, representa la inversión más cuantiosa para la mayor parte de las familias -- dará cierto respiro de los impuestos más altos y el mayor coste sanitario.

Hay salvedades. El mercado inmobiliario es famoso por ser local; lo que vale en uno no vale en otro. Por otra parte, la crisis de la vivienda va todavía para largo. Los jóvenes se quedan o vuelven a casa; las promociones inmobiliarias nuevas son menos de la mitad que los niveles anteriores. El crédito hipotecario está contraído. Los agentes privados de crédito, promiscuos con la concesión de hipotecas en tiempos, ahora se muestran mojigatos. Fannie Mae y Freddie Mac se encuentran en estado de transición -- a qué, nadie lo sabe. El reajuste de precios, de la vivienda de nueva construcción en especial, no ha acabado. A menos que se superen estos problemas, la construcción permanecerá deprimida. Con el tiempo, la escasez de viviendas elevará los precios.

Pero las crisis se superan y tienen consecuencias imprevistas. Los jóvenes podrían tener un merecido descanso.

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