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Etiquetas:   The Washington Post Writers Group   -   Sección:   Opinión

El fetiche de la casa en propiedad

Robert J. Samuelson
Robert J. Samuelson
miércoles, 25 de agosto de 2010, 05:26 h (CET)
WASHINGTON -- La cuestión de qué hacer con Fannie Mae y Freddie Mac -- las dos hipotecarias públicas que han avalado los considerables préstamos del mercado inmobiliario -- supone mucho más que operaciones financieras o inmobiliarias. Señala el final de una era. La incesante promoción de la vivienda en propiedad como personificación del Sueño Americano ha dejado de ser útil.

Históricamente, la aspiración al régimen de propiedad se remonta a la Gran Depresión de la década de los años 30, destaca el historiador A. Scott Henderson de la Universidad Furman. En ciertos sentidos, es una historia de gran prosperidad. En 1940, el 44% de las familias tenían una residencia en régimen de propiedad; hacia 1985, el porcentaje era del 64%. La superficie y la calidad de la vivienda han mejorado de forma dramática. Tener una casa en propiedad contribuye a la estabilidad del vecindario y alienta la reforma del inmueble.

Pero desafortunadamente, dejamos que un objetivo sensato se transformara en un fetiche disparatado. No todo el mundo puede ser propietario de una casa. Los hay demasiado jóvenes o demasiado libres. Algunos son demasiado mayores y dependientes; algunos son demasiado pobres o irresponsables. Los hay que no quieren una casa. Hasta con estas lagunas, la propiedad de la vivienda es virtualmente universal entre la clase media en la madurez; casi las tres cuartas partes de los estadounidenses de 45 a 54 años y las cuatro quintas partes de los de 55 a 64 años.

El gobierno subsidia la compra de la vivienda de dos formas: a través del régimen fiscal y las políticas de gasto público; y a través de los mercados de crédito. Las deducciones fiscales destinadas a los propietarios (las deducciones en función del interés hipotecario y los impuestos de propiedades sobre todo, además del trato preferente a la revalorización de la vivienda) superaron los 120.000 millones de dólares durante el ejercicio 2009, según registra la Oficina Presupuestaria del Congreso. Estas prestaciones son aprovechadas sobre todo por prestatarios de renta elevada, alentados a adquirir hogares más grandes y más caros que generan desgravaciones fiscales mayores. Esto es tan injusto como innecesario. En contraste, los subsidios públicos destinados a los inquilinos de renta modesta en régimen de alquiler son más escasos, alcanzando en total alrededor del 25% del apoyo a los propietarios.

El subsidio en forma de crédito blando funciona principalmente a través de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas Corporaciones Privadas de Finalidad Pública (GSE) eran mestizos económicos: compañías que buscan la rentabilidad a las que se fija el objetivo de ampliar el número de propietarios entre los compradores de renta más modesta. Las GSE podían pedir préstamos a intereses que apenas superaran los de la deuda pública estadounidense, porque los inversores consideraban los títulos de Fannie y Freddie valores ofertados por la administración.

Parecía el maridaje perfecto: las GSE prosperarían haciendo el bien. Obtendrían beneficios y trasladarían los beneficios del crédito más competitivo financiando o respondiendo por las hipotecas. El Congreso podía promover la propiedad de la vivienda al margen de los rigores presupuestarios. Hacia el ejercicio 2009, Fannie y Freddie habían extendido o avalado hipotecas por valor de casi 5,5 billones de dólares, lo que viene a ser la mitad del total de hipotecas en Estados Unidos. Pero el matrimonio entre la rentabilidad privada y el fin público se rompió. En septiembre de 2008, la administración Bush intervenía Fannie y Freddie, que se enfrentaban a enormes pérdidas fruto de los impagos de las hipotecas.

Existe un feroz debate en torno a si estas pérdidas se derivaron de "objetivos irreales de vivienda asequible" o de prácticas de préstamo no muy rigurosas seguidas en aras de tener mayores márgenes de beneficio. La respuesta correcta es: probablemente las dos cosas. Con independencia de eso, los rescates de las corporaciones GSE han costado casi 150.000 millones de dólares, hasta el momento.

En un mundo ideal, descartaríamos las políticas que no han funcionado. Limitaríamos de forma drástica o pondríamos fin a las deducciones fiscales por hipoteca. Restringiríamos los préstamos de las GSE y las obligaciones como avalista (la promesa de amortizar la hipoteca que incurre en impago). Las consecuencias no tienen que ser espantosas por obligación. El porcentaje de viviendas en propiedad con respecto al parque inmobiliario nacional, por debajo ya del 67% con respecto a su apogeo del 69% en los ejercicios 2004-06, se estabilizaría probablemente dentro del margen de los 60 y tantos. La gente ahorraría más para pagar las entradas de la hipoteca. Los tipos de las hipotecas podrían subir un poco.

El problema reside en que las soluciones ideales pueden ser indeseables de forma temporal. El mercado inmobiliario, como sabe todo hijo de vecino, se ha derrumbado. Las ventas de la vivienda nueva se sitúan en torno a la cuarta parte de su ritmo de 2,1 millones en 2005. Las ventas de la vivienda de segunda mano, aunque con ligeros signos de mejoría este ejercicio, siguen siendo débiles. El precio de la vivienda ha caído de forma acusada

La ironía es que, en quiebra, las sociedades GSE se han vuelto más importantes que nunca. El agente privado de crédito, que con anterioridad consideraba un título hipotecario avalado por una casa una inversión bastante segura, ahora lo considera un título de alto riesgo. Contadas son las hipotecas nuevas que se extienden sin el aval público. Las GSE siguen funcionando y, junto al resto de agencias de la administración, avalaron alrededor del 95% de las hipotecas nuevas firmadas en 2009, según informa Inside Mortage Finance, un boletín especializado del sector. Desde 1990, el porcentaje de hipotecas garantizadas por la administración había fluctuado entre el 30 y el 50%.

Lo que significa esto es que la desaparición del apoyo de la noche a la mañana podría agravar la depresión de la vivienda. Los economistas Phillip Swagel y Donald Marron, de la Universidad de Georgetown y del Centro de Legislación Fiscal, entre otros, han realizado propuestas sensatas encaminadas a reducir proporcionalmente el porcentaje de hipotecas de Fannie y Freddie. Pero si se hace con demasiada rapidez, podría salir por la culata.

"Este no es un buen momento para acometer soluciones permanentes al mercado de la vivienda", afirma Guy Cecala, editor del boletín Inside Mortage Finance. La promoción exclusiva de la vivienda en régimen de propiedad fracasó y, paradójicamente, minó el Sueño Americano. Contribuyó a la "burbuja" inmobiliaria y privilegia la inversión hipotecaria frente a tecnologías y sectores nuevos. Pero para ponerle fin, tenemos que actuar sin precipitarnos.

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