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Etiquetas:   Reales de vellón   -   Sección:   Opinión

La burbuja inmobiliaria

Sergio Brosa
Sergio Brosa
martes, 1 de mayo de 2007, 08:12 h (CET)
En cierta ocasión en la que un fabricante de yogures tuvo que incrementar el precio de venta por los incrementos habidos en la materia prima y en los gastos de transporte que ha de mantener además la cadena de frío y conforma un componente significativo de los costes de un yogur, se resistía al necesario incremento por la negativa repercusión en la venta que iba a tener. La solución fue simple; como el huevo de Colón: a los vasitos de yogur se les elevaría unos milímetros el fondo, con buen cuidado de dejar intacto su aspecto exterior e idénticas dimensiones. El resultado fue una menor cabida de yogur en cada vasito y un incremento menor del precio del que inicialmente se veía insoslayable, con lo que se consiguió el objetivo.

Hace algo más de seis meses, los pisos que se construían en Barcelona eran, de media, un 4% más pequeños que los que se habían construido hasta entonces, cuando el precio de una vivienda de 75 metros cuadrados era ya de 618.000 euros. Lo que entrecruzando esos datos con los del semestre anterior, resultaba que el metro cuadrado de piso se había encarecido el 25,5%. La solución es la misma del caso del yogur: menos contenido –metros cuadrados– y moderado incremento del precio.

Y en efecto, el precio de los pisos parece contenerse, pero el metro cuadrado construido seguía subiendo de forma imparable.

Comentábamos en nuestra columna del 16-IV-2007 en referencia a la retracción del mercado al detall en los EE.UU., debida a una serie de factores y, entre ellos la vivienda que hace dos meses empezó a dar síntomas de ralentización y hace tres semanas se produjo un frenazo en Florida que aquí, en Europa y particularmente en nuestro país, parecía que la cosa no fuera con nosotros. Pero el miércoles de la semana pasada, se dispararon todas las alarmas en las bolsas españolas y, aunque “nadie haya resultado perjudicado” pues aún no lo ha reconocido ninguno, lo cierto es que una caída del 60% entre enero y el 25 de abril de 2007 en la cotización de las acciones de ASTROC, no puede dejar incólume a nadie, pues había más de un tenedor de acciones de la constructora.

Y cayeron también las cotizaciones de METROVACESA 30,34% en el mismo período; FADESA 21,76% INMOCARAL 14,31% y SACYR 10,02%.

No sé si habrá estallado la burbuja inmobiliaria, pero desde luego, está severamente perjudicada.

El Presidente de la Asociación de Promotores de Barcelona, Enric Reina, le decía el jueves en televisión a su entrevistador, Josep Cuní que no hay tal burbuja inmobiliaria, pues una burbuja es algo que cuando estalla no queda nada y en el caso del inmobiliario siempre quedarán las construcciones empezadas y los pisos terminados. Puede que sea una forma de verlo para quitar hierro al asunto. De todas formas, trasladar a la realidad material un sentido figurado, como el de la burbuja, a no dudar convierte la explicación en un sinsentido, aunque es claramente una poco afortunada evasiva para ignorar la situación real.

En España venía sin embargo, produciéndose un aviso a navegantes, no registrado en los medios como tal, pero que resultaba muy significativo, a poco observador que se fuera de la realidad constructora.

Las grandes constructoras se han involucrado en las opas más significativas de estos últimos meses; eso sí ha sido notorio, aunque no el motivo de ello. A qué viene que invirtieran mareantes cantidades de millones de euros en adquirir grandes participaciones accionariales en empresas de servicios públicos, tales como electricidad.

Estas constructoras distinguen entre “construcción” y “edificación”; la construcción es la obra pública: autopistas, autovías, líneas férreas, aeropuertos, etc., núcleo de su actividad empresarial o core business. Mientras que la edificación, menos importante en volumen de negocio en tales empresas, es la construcción de viviendas. Dadas las actuales circunstancias del mercado, están desviando inversión de la edificación al servicio público, de resultado mucho menos espectacular, pero más seguro y sostenible, en el sentido de mantener su alza en el tiempo y no, forzosamente, en su moderna acepción ecológica.

Si los grandes se salen de los pisos es que algo pasa. Y grandes son también La Caixa o el Banco de Sabadell Atlántico; ambas entidades, con pocos meses de diferencia se han desprendido de sus empresas inmobiliarias: Inmobiliaria Colonial y Landscape respectivamente. Y uno de ellos estará de suerte si no ha de recomprar su antigua inmobiliaria.

La prensa internacional ha dado por hecho que la burbuja inmobiliaria ha estallado en España. Puede que no sepa lo que pasa en nuestro país, pero muchos periódicos extranjeros han coincidido, al referirse al derrumbe de cierto sector bursátil en el que se inscriben las promotoras inmobiliarias, calificándolo de esa forma.

¿Pero va a dejarse de vender pisos? ¿Se han construido más de la cuenta? ¿Va frenarse la construcción o tan sólo va a dejar de crecer? ¿Qué va a pasar con todos los obreros de la construcción? ¿De qué nacionalidades son? ¿Dónde van a ser absorbidos?

Dada la facilidad y voluntad de los españoles de hipotecarse, seguirán vendiéndose pisos. Hay muchos jóvenes y no tan jóvenes en condiciones de hipotecarse. Las actuales hipotecas son ahora a cuarenta años o más y los hijos se comprometen a seguir pagando las cuotas si los padres no pudieran hacerlo. Los intereses rondan la parte baja del 5% o no llegan, cuando no hace tanto las hipotecas tenían un interés del 15% y un plazo máximo de diez años. Cuando en 1999 entró el euro, se disparó la compra de viviendas, el consumo y con él la inflación también. Por qué conformarse con alquilar una vivienda si por no tanto más puede uno adquirirla en propiedad con tales condiciones financieras. La economía crece y el crédito al consumo con ella, pues hacer una ampliación de hipoteca para la adquisición de un coche es crédito al consumo y no crédito vivienda.

En cualquiera de los casos, hay dos elementos claramente diferenciados en la crisis ASCROT: El primer elemento lo conforma la disociación entre el valor de las empresas y su cotización en bolsa. O dicho de otra forma: lo que vale la empresa y lo que se pague por ella. El segundo elemento es la situación del sector inmobiliario y su inmediato futuro.

Por un lado, quienes hubieren adquiridos acciones de sociedades inmobiliarias por un precio muy por encima de su valor real, es de suponer que habrían hecho previamente sus cuentas. Aunque parece claro que el mercado los está poniendo en su sitio, pues las empresas no hipermultiplican su valor en un ejercicio fiscal en la forma en que lo hizo ASCROT, de manera sostenible, salvo que en la excavación para los cimientos de un edificio hubiesen encontrado una mina de oro.

Y por otro lado, los pisos se seguirán vendiendo; tal vez a un ritmo menos frenético que hasta la fecha, pero se venderán. Y puede que también no suba más el precio de los que están ya construidos, pero es de suponer que la población, entendida como crecimiento demográfico, seguirá precisando una vivienda. Para algunos, fue bonito mientras duró. Y para la mayoría, creo que se ha dado un severo correctivo al sector que ha de desembocar en una nueva situación de la oferta y la demanda. Veremos.

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